- 토지확보율·조합원모집률 현황 등 꼭 확인해야
도내 사업조건 양호…최신자료 상시 게시 필요
3300가구로 추진됐던 김해 율하이엘지역주택조합의 업무대행사 대표가 280여 억원을 배임한 혐의로 구속됐다. 해당 조합은 2015년 2월 첫삽을 떴지만 수차례 내홍을 겪으면서 아직 착공조차 하지 못했다. 조합원들은 사업 장기화로 인한 고통에 신음하고 있다.
작년부터 제주도 내에도 지역주택조합 사업이 추진되고 있어 도민들이 피해를 당하지 않을까 하는 우려스러운 목소리가 흘러나오고 있다.
▲지역주택조합이란
지역주택조합은 일반 분양아파트와는 달리 지역 내 무주택자들이 조합을 구성해, 토지매입, 주택 건설, 분양까지 스스로 해결하는 제도이므로, 착공 및 입주에 실패한 경우 해당 기간동안 투자된 금액은 고스란히 조합원의 손해로 돌아가기에 주의가 필요하다.
물론 긍정적인 측면도 있다. 조합원이 사업주체가 되므로 프로젝트 파이낸싱(PF) 등의 금융비용이 들지 않고, 시행사의 이윤확보에 따른 분양가 상승요인도 존재하지 않아 저렴한 가격에 주택을 확보할 수 있다는 장점이 있다.
▲조합가입시 필수확인사항 : 토지확보율, 조합원모집률, 인허가 가능여부
지역주택조합은 양날의 검과 같이 장단점이 극명하기 때문에 그 리스크를 잘 파악하고 가입 여부를 결정하는 것이 중요하다.
우선 토지 확보 여부다. 주택건설 사업예정부지의 100%를 확보하고 사업계획승인을 받은 뒤 착공하는 것이 원칙이지만, 예정부지의 95%를 확보하게 될 경우 매도청구소송을 통해 잔여 사업부지를 확보할 수도 있다. 따라서 가입 전 해당 지역주택조합의 토지확보율이 95% 이상 이루어졌는지를 확인하는 것이 중요하다.
조합원 모집률 또한 중요한 요소이다. 조합원 모집률이 낮을 경우 자금 부족으로 사업이 장기화될 가능성이 농후하다. 안전한 조합가입을 위해서는 조합원 모집률이 최소 50%는 충족하여 조합설립인가가 가능한 수준일 때 가입하는 것이 좋다.
인허가 가능 여부도 확인해야 한다. 지역주택조합이 한참 추진된 후 공동주택 건립이 불가능한 지역임이 밝혀져 사업이 무산되는 황당한 경우가 종종 발생하고 있다. 사업계획승인이 완료된 사업지가 가장 이상적이나, 이를 충족하지 못할 경우 인허가 관련한 문제가 없는지 조합·업무대행사 및 주무관청 등에 문의해보고 조합 가입 여부를 결정하는 것이 필요하다.
▲도내 지역주택조합 현황...양호한 것으로 파악
현재 제주도내에 추진되고 있는 지역주택조합은 모두 7개, 그 중 조합설립인가가 완료된 조합은 제주화북지역주택조합, 도련지역주택조합 및 토평지역주택조합 3군데인 것으로 파악됐다. 본사 취재결과 제주 도내 지역주택조합의 토지계약률은 평균 99% 이상이었고, 조합원 모집률은 평균 83.3%로 비교적 양호한 것으로 나타났다.
▲ 道, 지역주택조합 피해 예방대책 수립·시행
하지만, 제주도는 최근 주택가격 상승에 편승해 지역주택조합 설립 증가·피해가 예상되면서 도민 피해를 방지하기 위한 예방대책을 수립했다고 11일 밝혔다.
구체적으로 제주도는 ‘지역주택조합 꼼꼼하게 따져보고 가입하세요’ 라는 리후렛을 제작해 각 읍·면·동 및 관련 실과에 배포하고 도 홈페이지에 게재할 계획이다. 또한 조합원 모집 공고문에 ‘추가부담금 발생 및 토지소유권 확보사항’ 등의 명기, 공개모집 의무화, 탈퇴 및 환급 사항 조합규약 삽입, 모델하우스 제한, 철저한 업무대행자 관리와 위법사항 강력 대응 방안 등의 대책을 수립했다
이양문 제주도 도시건설국장은 “타 시도에서 발생되는 피해사항이 제주도에서는 발생되지 않도록 피해예방대책을 차질 없이 진행하고 4월 중에는 행정시별 사업장관리 실태점검 등 선제적 대응을 해 나갈 계획”이라고 밝혔다.
▲ 토지확보율 및 조합원 모집률 자료 최신화 방안 필요
이 같은 제주특별자치도의 대처는 도민의 피해 발생을 사전에 차단한다는 점에서 바람직한 조치지만 지역주택조합으로 인한 피해를 줄이기 위해서는 가입여부를 결정할 시점의 토지확보율 및 조합원 모집률 현황이 중요한 만큼 최신 자료를 상시 게시하는 방안을 마련하는 것이 필요하다는 지적도 있다.
현재 제주시 및 서귀포시에서는 조합의 입주자 모집공고를 게시판에 게재할 뿐, 추후 진행사항에 대한 모니터링은 이루어지지 않고 있어 이에 대한 보다 적극적인 대책 마련이 요구되고 있다.
허태홍 기자 black4t@jejumaeil.net
